今年两会期间，有关租赁市场、尤其是政策鼓励的长租公寓方面备受代表、委员们的关注。其中，一些房地产以及租赁行业的代表、委员们也提出了一些有建设性的专业意见。长租公寓为何备受瞩目？盖因其相比传统租赁优势明显：如物业配套服务更完善、租赁方式更灵活以及丰富的社交生活和极佳的体验感等等。但是，对于目前大量资金、企业进入的长租公寓模式，同样也存在着市场层面难以解决的行业痛点。有部分长租公寓的经营者表示：目前，租赁行业在国家政策的大力扶植下虽然发展得很快，但是有些问题还需要政府政策层面的推进和支持。

　　就重庆而言，长租公寓市场主要还是由大品牌房企自营开拓，例如龙湖、万科、旭辉等，正在自建团队进行深耕。2015年11月，万科泊寓推出的万科驿，标志着重庆首个长租公寓正式亮相；2016年6月初，旭辉推出了旭派公寓；2016年8月，龙湖宣布推出长租公寓“冠寓”品牌，在重庆布局源著店和新壹城店……虽然许多长租公寓项目已经或正打算布局重庆，但全国排名前十的长租公寓目前仅有3家入渝，需要填补的空白还有很多。具体而言，重庆长租公寓市场存在以下问题：

　　（一）服务水平差异较大，行业标准有待建立

　　相比传统住房租赁市场，长租公寓本应在规范化管理和标准化服务方面有更明显的优势。但由于长租公寓扩张迅速，在房屋质量、设施、配套和服务等方面尚未形成标准的运营模式，加之大量中小型机构涌入，使得租赁机构之间的管理和服务水平参差不齐。管理水平不高的长租公寓可能会给承租人造成不良的租住感受，这不仅会影响租客对长租公寓租赁模式的选择，也不利于树立良好的行业形象。

　　（二）经营成本较高，盈利模式需要突破

　　长租公寓的运营特点决定了其前期投入较大，资金回报周期长，导致经营成本较高。目前重庆的一些公寓运营机构试图通过创新服务理念、建立社群消费、组织各种活动等服务获得增值收入，但从实际效果来看，其产生的收入和利润较为有限。如何合理控制经营成本，突破盈利瓶颈，通过特色服务来延伸产品价值，都是需要面对的问题。

　　（三）融资渠道有限，行业发展受限

　　近些年，公寓运营机构主要通过引入风险投资、私募基金、通过股票增发等融资方式进入长租公寓领域，重庆也不例外。虽然众多资本涌入，但这些资金的进入和退出途径依然存在较大的不确定性，受市场波动影响明显，不利于长租公寓的规模经营和盈利增长。

　　在此建议：

　　一是加强政策引导，制定行业标准。政府应加快完善相关法律法规，加大市场监管力度，维护承租人和出租人双方的权益。一方面，应加强公寓的规范化、标准化管理，制订硬件设施安全性、宜居性的统一标准，定期公布长租公寓市场参考租金、由公安、房管等部门联动实施租赁合同备案制度确保承租人的安全及合法权益等。同时，应给予承租人相应的政策支持，使居民居住在出租房屋内能依法享受到与产权住房所有权人完全平等的公共服务。让更多租客愿意能够没有后顾之忧地通过租赁解决住房问题，营造更为和谐的租赁市场环境。

　　二是合理降低住房租赁机构运营成本，解决盈利问题。发展长租公寓，维持合理的盈利水平是关键。与房地产开发销售业务相比，租赁业务存在投资大，资金周转慢，回收期长等问题。为了更好地发展长租公寓市场，政府应通过规划、税收、土地管理等政策调整，使其能够通过合理成本取得房屋或土地用于经营，实现合理的收益预期，实现良性循环的运营模式。

　　三是研究制定金融扶持政策，提供更多的融资渠道。有关部门应积极完善金融体系，对长租公寓行业给予政策扶持。如突破其可能存在的轻资产、无硬抵押的特性，鼓励金融机构对长租公寓机构开展银行信贷的融资模式。此外，还可借鉴国外和北京、上海之经验，实施REITs等项目，提供融资便利，降低融资成本。