近年来，随着城镇住房制度改革不断深入，逐渐形成住房商品化、建筑小区化、住宅高层化的居住模式。同时，基于物业共有权和共同管理权产生的物业矛盾纠纷呈高发态势。据长寿区法院统计，2010年受理物业纠纷案件33件，2015年受理1030件，增长33倍，占该区民事案件13.1%。据长寿区国土房管局统计，2016年截止5月底共受理物业纠纷信访67起，占该局信访量32%，呈现以下主要特点：

一、主体多元化。物业纠纷通常涉及业主（使用人）、业主委员会、物业服务企业、建设单位、维保单位等各方主体，涉及价格、建设、规划、房管、市政、环保、公安、质监、消防、卫生、工商、民政、街道、社区、水电气等多部门单位。

二、类型多样化。物业纠纷集中反映在建筑工程质量保修、电梯安全、二次供水、停车管理、违法搭建、业委会选举、公共收益、维修资金使用、住改商、噪音油烟扰民、物业服务收费、物业企业更替、消防安全、治安防范、环境卫生、设施维护等方面。

三、纠纷群体化。物业纠纷通常涉及众多业主利益，容易产生群体纠纷，2015年下半年长寿区数个大型住宅小区先后多次发生集访。

究其原因，主要有以下几方面：

一、物业共用设施老化。根据国务院《建设工程质量管理条例》规定，给排水管道、设备安装为的最低保修期为2年。以长寿区为例，建成5年以上的住宅小区目前普遍存在消防、二次供水给水管网渗漏问题，存在严重安全隐患。

二、劳动力成本上升。随着经济社会的发展，劳动力成本逐年提高，但成本提高和物管费用难涨的矛盾，容易引发物管和业主矛盾的扩大化。以长寿东方之骄小区为例，在2005年开盘时的最低工资标准为400元/月，2016年最低工资标准已调整为1500元/月，但该小区的物业服务收费标准十年未变，容易导致物业服务品质与物业服务收费率形成恶性循环，积重难返。

三、城市公共配套不足。包括电梯、供水、停车等小区配套无法满足居民需求，逐步成为物管矛盾的焦点。例如，长寿区桃花新城普遍存在自来水直供水压不足，导致多个住宅小区一楼开始二次供水，因加收水费纠纷不断。此外，住宅二次供水一户一表改造尚无实质进展，因管网渗漏和业主欠费问题，导致部分老旧住宅小区物业服务企业不愿代收二次供水费用，如果供水公司处置不当，容易引发群体事件。

四、行政监管职能交叉推诿。住宅小区管理工作点多面广，涉及众多行政管理部门，由于综合行政执法和属地统一管理机制尚未建立，导致“街镇推部门、部门相互推、业主到处迢”现象突出。例如，建筑质量保修、小区违规搭建、住宅开设茶楼、占用消防通道等，业主通常以上述问题未解决为由，拒绝缴纳物业服务费。

五、行业公开透明度不够。多数业主对物业服务内容、标准缺乏了解，表决住宅小区公共事务的参与性弱、效率低。多数物业服务企业、业主（使用人）、业主委员会之间沟通协商不充分，容易积累矛盾。

为此，建议如下：

一、落实属地管理和行政执法责任。一是街镇对住宅小区管理负总责。将住宅小区物业管理纳入基层社会治理和社区建设范畴，明确分管领导、责任科室、人员和经费。其中，中心城区街道和重要街镇增设住宅小区管理办公室，落实机构和人员编制。二是部门行政执法进入住宅小区。相关部门的监管服务职能应当向住宅小区延伸，积极参与属地街镇召集的物业管理联席会议，解决实际问题，建立职责公开、举报畅通、执法及时、严格考核的工作机制。

二、推进住宅小区业主委员会全覆盖。一是民政部门将业委会建设纳入城市基层民主建设的范畴，切实加强对街镇、社区履行业委会组建、换届选举和日常运行中相应职责的指导监督和考核管理。二是对暂不具备选举业委会条件或无业委会的住宅小区，征求过半数业主同意后，指定社区居委会代行按照业主表决结果履行签订物业服务合同等业委会相关职责。三是鼓励公道正派、有公益心、有威信、有奉献精神的党员领导干部参选业委会，进一步扩大非公企业和社会组织党的工作覆盖面。

三、加强物业服务相关主体诚信约束。一是归集房屋建筑质量保修金。建设单位在保修期内拒绝维修维护或维修维护不到位的，物业服务企业在社区、街镇审核后可向建设主管部门申请使用房屋建筑质量保修金，不足部分仍应由建设单位承担。二是归集物业服务履约保证金。在签订物业服务合同时，物业服务企业应当缴存履约保证金。未按照合同约定提前退出的，由街镇、社区对环境卫生和垃圾收集清运等实施应急管理，至业主大会选聘新的物业服务企业，相关费用从履约保证金中列支。三是制定物业服务信用信息管理办法。建立物业服务市场主体诚信档案、失信联合惩戒和黑名单制度。将物业服务企业信用档案与企业法定代表人、项目负责人信用信息关联、公示。将业主欠缴物业服务费、违规装修信息与不动产转让、个人征信关联。四是实施物业服务履约等级评定。开展协会等第三方物业服务履约等级评定和满意度评价工作，对不达标住宅小区的物业服务企业给予黄牌警告。限期整改不合格的，书面建议甲方解除物业服务合同，并通过记载信用信息，向注册地主管部门和社会公众通报。

四、建立物业纠纷多元化解决机制。一是健全调解组织。在“社区调处简单纠纷、街镇调处复杂纠纷、区县级调处疑难纠纷”基础上，选聘离退休政法干部、党员领导干部等成立住宅小区物业纠纷调解室。国土房管、司法等部门按调解成功数量和质量，向调解组织补贴工作经费。二是实行诉调对接。法院认为物业纠纷起诉案件可调解的转调解组织调解；调解达成协议的交法院进行司法确认，对协议反悔的，对方可直接申请人民法院强制执行。三是设立巡回法庭。通过选取典型案件在社区或小区巡回公开审理，达到“办理一案，教育一片，规范一方”的效果。

五、促进现代物业服务业发展。一是实施产业扶持奖励政策。对物业服务项目获得各级物业管理示范项目、宁静小区、平安小区、智慧小区等称号和企业年度考评前列的给予奖励，对表现优秀的社区居委会、业委会给予奖励。奖励费用在物业专项维修资金增值收益中列支。二是落实供水供电收费规定。严格落实城乡居民住宅小区公用附属设施用电（不包括从事生产、经营活动用电）执行居民生活用电合表用户电价的规定（渝价〔2014〕130号），全面推进一户一表暨老旧二次供水设备改造、移交工作。供水供电等专业单位向最终用户收取费用。三是加强物业服务收费定价指导。建立住宅物业服务等级标准和前期物业服务政府指导价标准根据经济社会发展水平和行业发展状况适时调整机制。鼓励通过召开业主大会，适时调整后期物业服务收费标准。加大后期物业服务公开选聘指导工作，遏制低价投标、低价中标行为，指导推进物业服务成本测算和信息公开。四是规范政府采购类物业服务招投标活动。财政、机关事务、国土房管等部门开展政府采购物业服务招投标调研，制定管理办法。