近年来，一些老小区由于建设时间过久，物业管理公司难以实现经济利益，或不愿意接手或相继退出，使得老小区物业管理成了老大难。  

一、老小区物业管理存在的问题 

（一）老小区基础设施差，存在绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小、房屋使用年限较长等问题。要加强老旧小区物业管理，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，改造资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。

（二）老小区各类收费难 。一是小区停车费收取困难。许多老小区建设时间早，建设时考虑不到专门的停车库和停车位。乱停车现象严重，影响车辆、人员的进出，引起居民的不满。二是物业管理费收取困难。一些居民把物业管理服务与新小区相比较，认为小区环境差、治安乱，产生物业交费的抵触情绪。 

二、实行老小区物业自治管理。

 （一）自治管理模式 。物业自治管理模式是以“镇（街道）、社区、小区”三位一体的组织机制，依靠业主委员会自我管理、不以经济创收为目的的模式。小区业主委员会由业主组成，无偿参与小区管理。聘请的物业管理小组成员大多也是小区业主，他们对小区较熟悉，并擅长防盗门、水、电等公共设施维修，在一定程度上降低了人员开支、维修费等。 

（二）自治管理居民参与 。物业自治组织充分调动居民参与小区管理的积极性。一是利用居民代表大会、党员组织生活会、社区活动等积极宣传，不断增强居民自我管理、自我服务意识。二是充分发挥志愿者的作用，为小区治安保驾护航。三是以居民认领绿化带形式，美化小区环境。四是社区定期召开党员、卫生干部及业主座谈会，动员每个居民参加到小区服务中来。 　　 

三、推行物业自治管理的建议 

（一）老旧小区基础设施严重落后，实施小区绿化和公用设施的改造，仅靠物业自治组织提留的资金远远不够，还需政府的支持。 

（二）加快老小区改造，尽快改善老小区基础设施建设，各级部门在老小区整治阶段努力为物业创造管理条件，如改造或补建停车位等。 

（三）建议政府出台更为切合实际的物业政策，比如让物业自治组织享受同物业服务企业相同的待遇。这种物业自治管理不以经济创收为目的，是实现城区物业全覆盖的一种有效途径，使老小区物业得以健康发展，发挥更好的作用。