一、产权式商铺的性质 

产权式商铺，是指业主的商铺所有权与商铺的经营权相互分离，所有者不经营商铺、而经营者不具有商铺的所有权的一种房地产营销模式。所有权与经营权相分离是产权式商铺最核心、最基础的理念。它不同于传统的有独立空间的商铺。

产权式商铺是目前国际上流行的一种商业模式，最早出现在欧美国家，近年来在我国一些大中城市开始出现，而产权式商铺在我省特别是省会城市海口自建省初期即出现，这几年更有了快速的发展。

产权式商铺的业主购买商铺并不是用于自己经营的目的，而是出于理财投资，在购买商铺的同时皆与开发商或第三方签定售后返租合同，将商铺委托给合同签定的对方进行统一经营、管理，商铺业主按合同约定获得定期定额的投资回报。房地产开发商通过将其开发建设的商场划分成不同或相同单位面积的铺位（没有隔断）出售，回笼资金，获取房地产开发的利润，同时若其自身没有经营大中型整体商场的能力，为保证商铺业主在购买商铺后每年获取一定收益的投资目的，在买卖合同中约定商铺业主要与开发商签订与经营者租期一致的租赁合同，为开发商与大型商家签订整体租赁合同提供前提条件。据资料统计，国际上主流的连锁百货品牌中超过65%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。

二、产权式商铺的风险及其目前的状况

在我国房地产业快速发展，房价居高不下，且步步见涨，大中城市限购政策越来越趋于严格的情况下，考虑到股市的高风险，产权式商铺因为开发商在商铺预售时就承诺购买方将会享有定期的、远高于银行存款利息的回报，使得产权式商铺逐渐成为一些家庭投资的选择，并成为现今流行的一种房产投资方式。

在购买商铺时，业主普遍也清楚其中的风险所在，因为只要是投资就有风险，有可能商场经营不善，或不能成功对外招租。一旦出现上述情形，开发商就不能按期给予商铺业主其所承诺的回报。但这些是属于正常的商业风险，同时也因为业主与开发商之间有合同的约定，如开发商构成违约，完全可以通过诉讼程序来解决这一问题。

但随着一些产权式商铺售后回租期限届满，某些开发商无力自营商场或原整体租赁商场的经营者退出经营。一些原先没有预料的纠纷开始出现。例如业主与开发商之间关于商铺分割的纠纷、业主与实际经营者之间的纠纷、开发商与实际经营者之间的纠纷以及三者之间的交叉纠纷等等。在我省产权式商铺经营状况的调研中，最为突出的矛盾主要有：

（一）开发商在售后返租的租赁期内，由于经营不善，关门停业，有的开发商直接将收到的本属于业主的租金卷走，导致业主即使起诉也找不到对方当事人，因而维权无门。

（二）有的开发商在商场停业或经营出现困难时，在返租期未满的情况下，为了自身的减少损失，违背当初产权式商铺销售合同的约定（即商铺应作为一个统一的经营整体），擅自同意某些商铺业主的要求，将商铺分割给这些业主使用。但在售后返租的合同期届满后，开发商不再与业主续租，而被开发商分割出去的铺面又收不回来。不能按合同的约定将所有商铺按原状返还给全体业主，导致业主间的纠纷不断，矛盾升级。

（三）有的开发商将产权式铺面统一交给承租方经营后，收取的租金不按时返还给业主作为业主的投资回报。导致业主强行要求承租方搬离，而承租方以自己已按时足额交纳租金为由，拒绝搬离，造成了双方之间的矛盾。

（四）有的业主从开发商处违约分割铺面后，为了经营的便利，不顾相邻权利人的通风、采光、通行的权益，破坏商场开放式经营的模式，擅自建墙，搞封闭式经营，使得商铺的经营价值遭到人为的大幅度贬值，造成其他绝大多数业主财产的极大损失。因而业主间的矛盾激化。

（五）由于该产权式商铺一般都属所在小区的部分产业，按目前的有关规定，难于再成立独立的业主委员会。在无法统一管理而又没有明确法规约束的情况下，某些在图标上位置较好的业主不顾产权式商铺没有明确的四至，无法分割的事实（因为50%的公摊在房产证上也没有明确的划分）擅自围筑建起自认为属于自己的独立铺面，严重损害其他业主的利益，往往出现因一人霸道使整个商场陷于瘫痪的情况。

三、对产权式商铺管理存在法律法规缺失

以上陈述的各种矛盾纠纷即使是当事人愿意通过诉讼程序解决，但由于我国当前对这些问题的立法尚不完善，人民法院面临适用法律上的困境。人民法院在审理类似案件时，既不能认定个别业主自营的铺面没有经营权；也不能认定个别业主擅自隔离的铺面是否合理合法，分割有效。虽然，人民法院在处理类似案件时还要考虑社会影响，不能不维护其它多数业主的合法利益，但依据的也只有《民法通则》、《合同法》、《物权法》。无法抓住关键把握此类商铺的核心性质，即产权与经营权的分离，统一管理、整体经营。只能援引上述法律的相关条款来说明判决的理由，一方面难以得到当事人的认同，另一方面，也不能解决深层次的矛盾。例如，被侵权的业主起诉部分侵权业主因修建隔墙影响通风、采光、通行权益及要求统一对外招租，以保障全