改善小区物业管理是广大居民十分关注的问题，随着《盐城市物业管理实施细则》出台，物业管理工作有据可依，收到了良好的效果，但也应看到，物业管理工作中还存在一些薄弱环节和问题。一是物业公司服务意识不足。不少物业企业未能严格按照物业服务合同的约定履行工作职责，服务存有盲点。二是小区业主认识有待提高。有的业主公益观念淡薄，缺乏花钱买服务的意识，希望少缴费、不缴费的同时享受更多的服务，稍有不满，即拒缴物业费。三是职能部门监管未能到位。物管工作涉及多个职能部门，目前统筹协调、齐抓共管的物业管理工作机制仍不健全，物业矛盾发生后，主管部门、相关部门、街道（镇）社区未能协调配合，形成合力，矛盾得不到及时、有效的处理。为进一步加强小区物业管理，提高物业管理水平，提出如下建议：

一、完善物业管理体制机制。充分认识改善小区物业管理对维护社会稳定、助力文明城市建设的重要作用，加大物业管理制度改革力度，推进物业行业管理与基层社区管理相结合，形成行业部门监管、属地街道（镇）负责、居民委员会自治管理的工作局面，共同履行指导、组织、协调和监督职责，以改善小区物业管理为突破口，进一步强化城市管理与服务的功能。针对物管工作内容复杂，涉及部门多，遇事难协调的实际，建议参照信访联席会议制度做法，设立物业管理联席会议制度，明确牵头领导或牵头部门，负责具体问题的交办督办，并进一步厘清各部门承办职责，保证责有所专，事有人管。进一步充实配强专职工作人员队伍，保证专人专职，构建完整高效的管理网络；物业矛盾纠纷调解机制，实行分级调解。针对现有社区管理范围大，辖区人口多，承担任务重，社区服务工作难以到位的实际，建议探索社区设置新方式，参照上海等地做法，规模较大的小区单独设置社区，规模较小的小区合并设置社区，就近解决小区管理与服务矛盾。积极落实《江苏省物业管理条例》，加大物委会组建力度，具备规模的小区成立由社区牵头，片区民警、小区业主、物业公司代表参加的物委会，充分发挥物委会协调社会各方，沟通“两个主体”，监督物业服务的功能。以物委会为基础，搭建社区党组织、物业企业、业主代表、片区民警“四合一”的矛盾调处平台。

二、提高物业行业监管水平。充分发挥主管部门两个监督职能。一是加强对业主大会、物委会（业委会）的监管。全过程指导把关物委会（业委会）的成立，除对成立过程的程序把关外，重点加强对业主代表人选的评价把关，有欠缴物业费、违章搭建等不良记录的业主不得进入物委会，担任人大代表、政协委员职务的业主直接进入物委会。强化对物委会的管理，推动物委会（业委会）积极发挥作用。二是加强对物业服务企业的监管。规范新建小区承接查验，建立房管部门事前介入机制，在新房预售前，开发公司须制定物业承接查验工作预案，经房管部门审核后才可申请预售。在前期物业招投标备案时，在物业合同中明确承接查验工作须经房管部门备案，同时将物业承接查验备案手续作为综合验收或专项验收必备条件之一。规范物业合同签订行为，针对目前物业服务合同业主知晓率低的现状，物业服务合同必须公示，合同签订前必须向业主告知合同双方权利义务。加强物业公司诚信服务体系建设，探索物业费考核拨付制度，物业公司在进入新的小区前，在属地街道（镇）或社区设立物业费收缴专用账户，由街道（镇）、社区、业主代表每月对小区物业管理情况进行考核，视考核情况向物业企业拨付物业费。加强对物业服务的日常监督，专人分片巡查，及时发现物业服务问题，责成及时整改，或移交相关部门迅速查处。制定物业管理工作考核办法，实行县（区）、街道（镇）两级考核，通过奖惩激励保障工作落实。研究建立物业公司不良记录台帐和市场退出机制，对管理水平低、信用等级差、业主强烈不满的物业企业，要责令其退出项目管理，直至退出物业服务市场。

三、加强物管法规宣传落实。分层分类宣传国家、省、市物业管理的法规。由主管部门牵头，加强对街道（镇）、社区、物委会（业委会）及物业公司的教育培训，促使其依法履职，规范管理，尽职服务。加强对广大业主的宣传教育，使他们充分认识到搞好物业管理不仅仅是物业企业、社区、政府的事，更是全体业主自己的事；让他们认识到物业公司提供服务是市场行为，“花钱买服务”才能得到持续优质的服务；让他们认识到，遵守社会公德是改善小区环境、秩序的基础，要尊重、爱惜物业服务人员的劳动。加强物业费收缴。参照昆山等地有效方法，物业费、电梯费等与有关法定费用结合，提高缴费率。加大司法协调介入力度，依法调整小区物业服务主体的权利义务关系，业主、物业公司应按合同和法律规定维护自身权益。无故欠缴物业费，经调解劝说无效的，鼓励物业企业依法提起诉讼。

四、加快老旧小区综合治理。老旧小区是城市管理相对薄弱、居民满意度较低的部位，在小区总量中占比很大，老旧小区改造、管理直接关系城市建设、管理水平。需要市、县（区）结合，统筹财力，推进老旧小区整治，改善老旧小区道路交通、绿化亮化、排污排水等公共设施，为提升老旧小区物业管理奠定基础。继续实施旧城改造，结合城市建设规划，将没有整治价值或维持成本过高的小区纳入征收计划，彻底改善居民居住条件。实行新老小区按不同情况区别对待，推进无主管老旧小区托底管理工作，加大政府扶持力度，动员街道社区进一步探索、推进无主管老旧小区托底管理模式，加强托管小区物业服务的检查考核，保证托管工作收到实效。为提升文明城市建设水平，提高群众满意度，增强群众幸福感作出应有贡献。