最近对以自如为代表的长租公寓模式指责声四起，与此同时为其叫冤的声音也不时出现。就在“长租公寓爆雷只会比P2P更可怕”话音刚落，杭州鼎家网络科技有限公司就突然宣布，因经营不善出现资金链断裂，进入破产清算程序。

　　本次争论中引起关注的长租公寓模式其实是特指启动资金较少的如自如、蛋壳、优客逸家等公司经营的分布式长租公寓，这种分布式长租公寓由于受自有资金限制，往往需要引入金融机构支持。

　　其基本交易结构为：由长租公寓经营机构先向房东租下房屋，租客在与长租公寓经营方签下租约的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合约，一般由该金融机构替租客支付全年房租，提前把这笔款项预付给指定合作的经营方。租客向该金融机构按月还清租房贷款，经营方向房东按月或按季度支付租金。这样，一大笔现金就在经营方的账上压着，成为了他们的“现金流”。

　　当下，长租公寓存在的主要问题与危机：

　　一是房产中介乱象——哄抬、囤货与垄断。目前来说，国内长租公寓的经营企业大多数是房产中介出身，较大的几家长租公寓运营企业都是中介企业的关联公司，其助涨特征与本轮租金上涨直接相关。

　　二是长租公寓模式增加的租金成本。一方面是房产空置成本的显性化，长租公寓若以市价将房屋从房东手中承租下来，空置问题会极大影响到收益，从而导致长租公寓利用其优势的市场地位，将原本部分由房东承担的空置成本全部转嫁到了租客身上，表现形式为租金价格的大幅上涨；另一方面，其他租房成本如长租公寓装修、家具家电、人力等支出以及盈利要求，都需要从租客身上找补回来。

　　三是市场风险传导。长租公寓的发展模式进入了这样的循环圈：以杠杆融资来争夺房源，投放租户收割更多预付租金，进而投资更多房源。其中租金收入是资金滚动的来源，没有足够的租户承接源源不断的新房，房屋的空置率达到一定比例，资金链就会出现问题。对于运用金融工具做大杠杆的长租公寓而言，无论是通过租金贷获取资金，还是借ABS补血，一旦实际销售的回血通道不畅，所有参与方都会成为牺牲品，包括这些放贷的金融机构。一旦发生爆仓，以房租收入为底层资产的ABS也会遭殃，投资者可能会血本无归。届时房东撵人，租客不还钱，金融公司没有资金，最终无法兑付，市场上各方都会受到影响。

　　因此建议：

　　1、押金与租金的资金托管

　　理论上，租房押金的所有权人仍然是租客；在实践中，由于租房押金总是事先直接支付给中介机构，导致退押金时往往以各种理由被克扣，中介机构以押金要挟租客续租等事件也层出不穷。在共享单车等行业押金已实现银行专户托管的情况下，租房押金实行银行或第三方托管并无技术上的难点。合理设计的租房押金托管有助于减少相关矛盾、提高押金退付结算效率、避免中介结构挪用等风险。

　　同样道理，长租公寓运营方通过金融运作套取的资金，其实是未来应支付给房东的房租，实质并不属于长租公寓运营方，因此也应该进入专户托管。当前租金ABS类金融产品，只考虑其底层资产是租客贷款这一个方面，表面上看其基础资产有所保障，却忽略了另一端房东与长租公寓运营方的债权债务关系。而允许长租公寓运营方挪用长期租金，势必给租客贷款这一底层资产带来风险，应从制度上防范。

　　2、建立公共信息平台

　　由政府部门主导或引导，配合使用已经联网的不动产登记信息，建立房租买卖与租赁的信息公开平台，提供非盈利的撮合机制，以减少市场双方信息分散、信息量少造成的问题，减轻中介机构信息垄断所带来的弊端。

　　3、建立反垄断监控监管机制

　　表面上看，各房地产中介在市场份额中的占比都不大，但是由于房地产本身地区集中、地域分布广的特性，在局部往往带有垄断特征。一些小区只有少数几家房产中介，甚至经过多年的关停并转，变为一家独大的局面。在这种情况，中介机构利用其优势地位，独自或合谋获取不当利益的可能性就相当大。为此，应限制中介机构在代理条款中签署独家代理等限制竞争的条款，规范执业流程。对于各中介机构之间的串通、哄抬等行为进行监管与纠正。

　　另一方面，长租公寓如果借资本大量占据房源，使得局部市场上没有普通住房出租也会扰乱市场，因此对长租公寓运营方在获取房源的期限、范围、占比、价格调整机制等方面做出约束也迫在眉睫。

　　4、审慎推行金融鼓励政策

　　长租公寓不合情理且危害无穷的金融模式之所以能大行其道，与鼓励租房金融的大背景是分不开的。必须认识到，金融不可能从根本上解决住房问题，也不可能从根本上解决任何经济结构的问题。遇到问题即试图使用金融手段、货币手段解决是本末倒置的行为。在当前金融风险与日俱增，调控手段捉襟见肘的背景下，公权部门应谨言慎行，不轻易为所谓金融创新背书，将金融业务的开展最大程度交由金融机构自身进行，强调并从制度上保障其风险自担。

　　（作者系中民未来控股集团有限公司产品风险总监。）