物业服务联系着千家万户，跟居民生活息息相关，直接关系群众的生活质量。加强住宅小区物业管理，是改善群众居住环境、提升群众幸福指数、满足人民群众对美好生活向往的需要。

       一、小区物业管理存在的问题

       1、物业服务质量不优。物业管理企业缺乏服务意识，有的企业习惯上以管理者自居，服务意识差，存在低水平服务、高标准收费。有的企业不经业主同意，擅自经营物业共用部位，侵害了业主的合法权益。有的企业规模小，资质等级低，缺乏专业人员，一些日常维修等不能及时到位，使业主对企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。有的企业错误地认为物业管理从业人员门槛低，缺少对员工的培训和严格规范的制度管理，企业员工整体素质不高。有的企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足，甚至存在侵害业主利益的行为。
        2、业主合作意识不强。业主普遍存在维权意识强烈而责任意识淡薄，经常出现业主权利滥用现象。部分业主观念陈旧且缺乏合作性。有的业主只顾自己利益，在公共部位私搭滥建，致使部分公共设施不能正常使用，难以发挥其应有的功能。有的业主认为房子是自己的私有财产，经常出现私拆乱改现象。有的业主私占绿地，或种菜或做停车位，不仅破坏了小区的整体规划，更侵害了其它业主的合法权益。还有的业主垃圾乱堆乱放，墙壁上乱贴乱画，私养大型宠物，在小区宠物粪便随处可见。部分业主收入水平不高，对物业管理收费的理解尚未到位，不愿意按照目前价格享受较为全面的物业管理服务。
        3、业委会运行不畅。一方面，业委会成立难。许多业主虽然住在一个小区，但是彼此之间并不熟悉，推选有能力、能担当的业主来任职十分困难。加上业主委员会是公益的、无偿的服务，造成部分业主不愿意进入业委会。还有部分开发商和物业公司怕业主委员会维权损害自己既得利益，百般阻扰，造成业委会组建难。另一方面，业委会运行难。组建业委会为社区业主自治创造了有利条件，但是无论是在业委会监督物业服务质量方面，还是在他方监督业委会有效运行方面，都存在一定短板，有的业委会存在职能缺失、渎职失责，这也直接影响着业主自治效果。同时，业委会成员长期没有报酬，只能是无私奉献，造成部分业委会成员中途放弃，给业委会有效可持续运行造成了影响。
        4、部门监管机制不全。政府相关职能部门公共服务水平有待提高。物业与园林、环卫、公安、交通、市政等管理部门之间不可避免地存在着职责划分和相互配合的问题，有些是行政监管关系，有些是业务合作关系。目前，相关职能部门之间以及与物业管理企业、业主、居委会之间的关系还未理顺，责权利的划分有待进一步明确，公共服务水平有待进一步提高。此外，开发商、物业企业、业主以及相关职能部门之间的衔接也存在一些问题。如本应由政府提供的公共服务职责被人为地转嫁到了物业公司，使物业公司客观上既承担一个企业的责任，又承担着部分公共服务的职能等等。
     

二、小区物业管理工作建议

        针对目前小区物业管理工作中存在的困难和问题，要积极探索推进社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会和物业管理企业三者互为依托的“三方联动”工作机制，协调化解小区物业管理各种矛盾。
        1、建强联动组织，提升服务能力。一是发挥党组织的领导作用。在社区党组织领导下，成立“三方联动”工作领导小组，实行双向进入、交叉任职，即：社区党支部书记、居委会主任“一肩挑”并担任物业公司总监，对物业服务质量进行监督考核。业委会主任和物业公司经理担任社区居委会委员，让社区居委会、业主委员会、物业服务企业这三驾车在党组织的领导下，相互支持融合，“合成一股力”、“拧成一股绳”，解决居民反映集中的热点、难点、焦点问题，为居民提供舒适、快捷、便利的服务。二是提升业委会履职尽责能力。在筹备成立业主委员会或业主委员会换届初期，社区党组织要提前介入，负责指导业主委员会依法依规组建和换届工作。把牢业主委员会委员关，规范参选人条件，通过入户调查，将热心公益事业，具有组织能力和专业知识，时间充裕，责任心强，工作能力突出的业主充实到业委会，业主代表以居民楼栋长、业主中的党员、优秀居民代表、优秀志愿者等群众公认的业主为主体，在业委会选举中确保党员占一定比例，做到从源头上掌握主动权。同时，指导业委会健全汇报制度、议事制度、财务制度、档案制度等相关规章制度，督促以制度管人，严格按章办事，明确业委会内部职责分工，提高工作效率。定期召开业主大会，开展业委会组建和运作等业务知识培训，提高业委会成员的思想政治素质和专业水平。三是强化对物业工作的监管。社区党组织及房屋主管部门，组织和指导召开业主大会，根据所在物业管理区域的实际，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘具有质量信誉的物业服务企业。中标物业公司确定后，业主委员会及时将其基本情况和与其签订的物业服务合同的服务内容、范围、标准和价格在小区醒目位置向全体业主公示。街道和社区党组织指导业主委员会加强对物业服务企业的监督，畅通业主与物业服务企业之间的沟通渠道，督促物业服务企业严格按照物业服务合同约定，提供专业的物业公共服务，年终由社区和小区业主委员会对服务情况进行测评，由社区监督检查物业公司服务项目，公共维修基金使用情况公示、公开工作，社区网格员兼任物业服务质量监督员，负责巡查小区环境，收集居民意见，督促物业服务企业履职尽责，提升服务质量。
         2、搭建联动平台，提高服务质量。一是完善协商平台。组织社区、业主、物业三方主要负责人，定期召开联席会议，通报小区情况，反映居民意见，对小区存在的问题提出解决办法，并协调有关单位解决问题。二是搭建安全防范平台。以创建平安小区为抓手，业委会和居委会、物业公司定期进行矛盾分析协调，加强超前预警，努力做到物业矛盾不上交。三是筑牢联动服务平台。联合三方力量，积极联系社区服务单位、志愿者队伍进社区开展健康义诊、居家服务、心理辅导等活动。扎实开展“三方联动”慰问服务进小区。对辖区困难党员、空巢老人、留守儿童、残障人士、重病家庭、失独家庭等困难弱势群体进行全面摸底调查，建立健康档案，确定“结对子”关爱对象，不定期开展慰问。
         3、健全保障机制，提升服务效能。一是建立听证会制度。对事关小区公共利益、大额维修金、业主矛盾纠纷等问题，社区居委会要做到提前介入，全程引导。对于一些复杂问题，街道和社区党组织牵头组织召开由政府职能部门、业委会、业主代表及其他各方人士参加的听证会，为业主利益把好关。如：针对有的小区保安、保洁费标准较低，物业管理入不敷出的情况，可以召开听证会，在广泛征求业主意见基础上适当提高小区的保安、保洁费，又如对物业公司的招聘、解聘问题，动用大额维修金等重大事项采取听证会形式，可以防止少数业委会成员徇私情。二是完善奖励测评制度。社区居委会邀请业主代表对业委会、物业企业履行职能进行测评，督促业委会和物业企业提升服务水平，规范有效运行。三是建立物业服务行政监管巡查机制。制定《住宅小区物业服务行政监管巡查规定》，明确综合管理、环境绿化、秩序维护、设施设备等各项检查指标，建立常态化、制度化巡查机制。对巡查中发现的问题，现场反馈，跟踪督办，并注重整改结果的运用。